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黄浦区青岛路66弄金色家园小区的部分业主，向新民晚报“夏令热线”反映，他们小区物业公司的服务合同竟已过期18年，小区的公共收益更是一笔“糊涂账”。
截至发稿时，针对业主们的焦点关切多方均有所回应。目前新一届业委会已启动相关审计流程。
金色家园小区。陈浩摄（下同）
服务合同 过期多年
据小区业主曹先生（化名）介绍，金色家园为高层公寓住宅区，由3幢楼共9个门号组成，共计441户居民（另有商用裙房），于2004年12月交付使用。
管理小区的是上海申厦物业有限公司。
曹先生说，该物业公司的服务合同，期限是2005年10月1日至2007年9月30日，之后再未签过合同。合同竟已过期18年！他质疑：物业公司为何迟迟不续合同？在一些业主不知情的情况下，物业公司何以能持续服务？
展开剩余90%物业服务合同早在2007年就已到期
这个问题看上去有点夸张，但在当地福海居委会看来，并非“根本矛盾”。
居委会工作人员张先生表示，物业公司过期服务的，在本市一些小区，算不得孤例。
记者查询到，根据《民法典》《上海市住宅物业管理规定》及相关司法解释，若小区业主大会未作出续聘或另聘决定，物业继续服务的，原合同效力延续，但服务期限转为不定期；物业公司按原合同提供服务且业主未明确拒绝的，视为事实物业服务合同关系成立；在新物业公司接管前，原物业必须维持服务。
就一些法院判例来看，业主若以“合同到期”拒缴物业费的诉求，通常会被驳回。
福海居委会
物业公司为何长达18年未签约新版服务合同？
上海申厦物业有限公司负责人周先生告诉记者，他们收取的物业管理费标准，是2.10元/平方，维持20多年，至今未变。
公司运营成本年年增加，人工费用也年年在涨，曾考虑物业费提价问题，但业主反对意见大，最早的业委会希望维持现状。物业费的收取标准，一般是随合同拟定而一起约定的，涨价一事不了了之，续签合同的事得不到积极推动，便也一直没有更新。
金色家园小区环境
公共收益 成糊涂账
随着物业服务合同“过期问题”的曝光，小区部分业主产生了另一个关于“钱袋子”的疑问。
有业主向记者展示了通过“上海物业”小程序查询到的小区公共收益详情。
查询结果显示，金色家园2022年第三季度：停车费收入0元，广告费收入2100元；2022年第四季度：停车费收入0元，广告费收入2100元。
金色家园2022年第三季度公共收益
2023年第一季度：停车费收入0元，广告费收入2100元；2023年第二季度：停车费收入0元，广告费收入84884.80元；2023年第三季度：停车费收入2100元，广告费收入0元；2023年第四季度：停车费收入2100元，广告收入0元……
上述公共收益收支公示表中，还有其他多个项目，收入均为0。
另一位业主汪先生（化名）表示，“前一阵小区里贴出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的‘收入’也是2100元，没有业委会盖章，引起了业主议论。”
公示的小区公共收益表只有物业盖章
记者梳理发现，从2022年第三季度，到2025年第一季度，在可查询的11个季度中，一笔2100元的固定金额出现10次，一会儿出现在“停车费收入”（6次）中，一会儿出现在“广告费收入”（4次）中。唯一让业主们“欣慰”的是，其中有一次金额涨到了84884.80元。
当停车费有“收入”时，广告费收入必为0，反之亦然。
有一次公共收益金额涨到了84884.80元
停车费收入，指的是临时停车产生的收益分配。
据业主测算，小区里的临时停车，执行的是“能停就停”原则，所有可以利用的地方（地面加地下）加起来，甚至角落里和坡道上，最多可提供大约60个临时停车位，实时数据则是波动的。
业主测算，小区临时停车最多可停60辆左右。实时数据则是波动的。
业主表示：临时停车的收费标准是，1小时内免费，4小时5元，24小时20元封顶。按每个车位每月400元计算，一年就有28.8万元。换算成一个季度的停车费就有7.2万元。
另外，参照2024-2026年的广告合同，9个门号18部电梯产生的广告收益，每个季度约有1.2万元。
业主们表示，小区被分配到的公共收益之低，令他们无法接受，怀疑被打秋风了。
B1至B2层坡道停车
物业公司 回应解释
7月8日，记者约请上海申厦物业公司负责人周先生来到报社。周先生作出了相关回应。
周先生介绍，金色家园的公共收益，主要含两块，一是停车费收入，二是广告费收入。其中停车费是大头。但他表示，业主对停车费的理解有较大偏差。其中，停车费收入远远没有业主们设想的那么多。
他说，小区两层地下停车库，有333个车位，是产权车位，其中大部分已由业主买断，还有70个产权车位的权属仍归开发商。小区的停车费收入不涉及这些产权车位。
小区地面临停车辆
业主或访客的临时停车，主要停泊在地面（有十几个），地库内则是见缝插针。这些“流动”“临时”的停车位，即便占用坡道，“远没有业主所说的60个那么多”，可能也就大约20个。
引发误解的可能是，部分开发商持有的产权车位，现用作租赁车位使用，产生的停车费由物业“代收”，上缴开发商，而不归入小区公共收益。
记者再三追问，但周先生始终没有透露，金色家园每个季度临时停车费收益在未分配前的基数（总数）到底有多少，只说“请关注审计报告”。
小区地面停车
住宅小区的停车费收益，通常由物业和小区按约定比例分配。记者再问停车费收益分配比例问题。
周先生说，当时物业公司与老的业委会有“口头”约定，停车费和广告费（数目有限）大部分都归入物业公司，以弥补物业公司在不提高物业管理费标准下，人力成本飙升、经营入不敷出困境，但公司考虑到“小区的公共收益账户不该是0”，还是留出了一部分停车费划到了小区公共收益账户。
为何某个季度固定的2100元增加到了84884.80元？周先生解释，那笔钱，是该季度停车费和2022年度广告费的总和。
金色家园小区
新业委会 提交审计
随着物业公司“过期”18年的问题曝出，一些问题指向早年的业委会。
记者了解到，金色家园共产生过三届业委会。目前，新旧业委会主任均回避此事。新一届（第三届）业委会在2024年11月刚刚通过选举产生。
居委会工作人员张先生认为，部分业主对物业公司的否定，并不能代表全员观点；即便业委会成员之间也有不同意见。“支持物业公司的业主也有很多。”
金色家园小区
7月10日，又有两位居民来到新民晚报值班室，认为“现在的物业公司并没有什么不好”“反对现物业的一批业主带节奏，撕裂小区，制造混乱”，并呼吁小区管理有序透明，维修工程公正无私。
据新一届业委会的工作报告，后续推进的重头工作将包括：完善《业主管理规约》等治理框架，清查公共资产，推进物业公司的选聘（续聘）等。
金色家园
目前，相关工作在推进中。申厦物业公司已正式向业委会发送了“申请金色家园物业续签函”：“由于历史原因，物业服务合同期满后没再续签……承诺2年内物业管理费2.1元每平方，同时会积极努力提高服务质量。”
另外，业委会也已委托第三方审计机构，对上一届业委会的财务状况进行全面审计，重点核查物业费用收支、公共收益结存、维修资金使用等业主最关心的问题。
目前居委会也在持续协调业委会和物业的人员，沟通相关情况。小区业主们希望，他们心头的疑惑，可以尽快得到解答。
来源：新民晚报 作者：陈浩
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